Aktualności
Rewolucja w czynszówkach
Mieszkania w gminnych czynszówkach nie będą przechodziły w ręce kolejnych pokoleń lokatorów. Ale równocześnie pojawi się światełko w tunelu dla tysięcy rodzin bez szans na samodzielne lokum
Przygotowywane przez Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów dotkną miliony rodzin w naszym kraju. Jak w każdej rewolucji, tak i w tej, najpewniej nie obejdzie się bez ofiar. Ale czy jest ona w ogóle potrzebna?
Marzenie ściętej głowy
W Polsce mamy obecnie taką oto sytuację: w posiadaniu gmin jest jeszcze około miliona mieszkań, w których czynsz na ogół jest dużo niższy od rynkowego (biorąc pod uwagę standard lokalu). Tymczasem - jak ocenia resort - na listach oczekujących na przydział mieszkania w komunalnej czynszówce jest lekko licząc 135 tys. rodzin. Prawdopodobnie dużo więcej jest takich, które nie rozpoczynają tego rodzaju starań, bo perspektywy są dramatycznie złe. W latach 2006-11 gminy wybudowały zaledwie 19,8 tys. nowych mieszkań, czyli ok. 3,3 tys. rocznie. Oznacza to, że na każdą statystyczną gminę przypada rocznie niewiele więcej niż jeden wybudowany lokal! Do tej puli mieszkań można byłoby doliczyć przeciętnie ok. 30 tys., które gminy co rok odzyskują, np. po zmarłych najemcach. Sęk w tym, że niemal jedną trzecią tych lokali przejmują ich bliscy. W dodatku zasoby gmin kurczą się wskutek sprzedaży mieszkań lokatorom.
Konieczna liberalizacja prawa
Dlaczego więc gminy budują tak mało nowych mieszkań, skoro potrzeby są tak duże? Samorządowcy najczęściej wykręcają się brakiem pieniędzy lub koniecznością finansowania innych, ważniejszych inwestycji, np. infrastrukturalnych. Prawda jest jednak taka, że do inwestowania w czynszówki zniechęca też prawo nadmiernie chroniące najemców. Np. gmina nie ma wpływu na to, kto mieszka w jej zasobach, bo raz przydzielone mieszkanie przechodzi na kolejne pokolenia lokatorów.
To dlatego pod koniec 2010 r. rząd zdecydował o liberalizacji przepisów. Na razie w Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej powstały założenia do projektu nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów. Zakończone zostały właśnie konsultacje z innymi resortami. Jeśli we wrześniu założenia uzyskają akceptację Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego, zajmie się nimi Stały Komitet Rady Ministrów, a najpóźniej w listopadzie - rząd.
Uwaga! Wtedy dopiero powstanie w oparciu o te założenia projekt nowelizacji ustawy. Upłynie więc jeszcze kolejnych kilka miesięcy nim rząd zdecyduje o ewentualnym skierowaniu tego projektu do Sejmu. Rozwiązania, które tu za chwilę przedstawimy, nie są zatem ostateczne.
Koniec z "dziedziczeniem"
Jeśli jesteś jednym z trzech milionów lokatorów zajmujących mieszkanie w gminnej czynszówce, to nie mamy dla ciebie dobrych wiadomości. Na zmianach więcej stracisz niż zyskasz.
Przykład. Zadzwoniła do nas młoda czytelniczka, której babcia zajmuje gminne mieszkanie. - Co muszę zrobić, żeby po jej śmierci go nie stracić? - zapytała czytelniczka. W czasie rozmowy przyznała, że jest jedynaczką, a rodzice są zamożnymi ludźmi. Mają dom i stać ich na kupno mieszkania dla córki, gdyby ta nie była w stanie kupić go sobie sama. Mimo to rodzina nie chce rezygnować z gminnego lokalu. - Szkoda oddać, bo lokalizacja jest świetna - tłumaczy czytelniczka. Prawdopodobnie każdy z nas, będąc na jej miejscu, postąpiłby podobnie. A przecież ktoś inny, np. rodzina z dzieckiem, może bardziej potrzebować mieszkania w komunalnej czynszówce.
Tego typu dylemat zniknie, jeśli wejdą w życie przygotowywane przez resort rozwiązania. Mianowicie chce on pozbawić najbliższych zmarłych najemców prawa do "dziedziczenia" zajmowanych przez nich lokali. Obecnie tę kwestię reguluje art. 691 kodeksu cywilnego: "W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą". Osoby wymienione w powyższym przepisie zachowają lokal, jeśli "stale zamieszkiwały z najemcą do chwili jego śmierci". Co ważne, ów nowy najemca może starać się o wykup mieszkania.
Założenia do nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów zakładają, że aby zachować lokal, trzeba będzie spełnić kryterium dochodowe ustalone przez radę gminy (więcej na ten temat za chwilę). Ale nawet spełnienie tego warunku nie zagwarantuje pozostania w lokalu. Liczyć się będzie także metraż.
Przykład. Załóżmy, że umiera najemca, który z żoną zajmował mieszkanie o powierzchni 70 m kw. Zgodnie z założeniami, wdowa będzie musiała je opuścić. Jeśli jej dochód przekroczy określony próg, będzie musiała znaleźć sobie inne lokum. Ustawa da jej na to sześć miesięcy.
A jeśli kobieta spełni warunek dochodowy? Wówczas gmina wskaże jej mniejszy lokal zamienny.
Ministerstwo wyjaśnia, że zależy mu na tym, by gminne czynszówki były miejscem dla rodzin, które nie mają szans na własne mieszkanie ani jego wynajęcie za rynkowy czynsz. I słusznie. W tym miejscu zasadne jest jednak pytanie: czy to rozwiązanie obejmie już zawarte umowy najmu? Jeszcze kilka miesięcy temu urzędnicy opracowujący założenia skłonni byli nadać im status quo. Czyli po śmierci obecnych najemców ich dzieci czy wnuki mogłyby "odziedziczyć" mieszkania w trybie obecnych przepisów. Z tą różnicą, że byłyby to umowy zawierane na nowych zasadach, o których napiszemy za chwilę.
Uwaga! W najnowszej wersji założeń kluczowa jest data śmierci najemcy. Tylko wówczas, gdyby umarł on przed wejściem w życie ustawy, jego małżonek lub dziecko zachowaliby prawo do owego "dziedziczenia". Niestety, to rozwiązanie może być przyczyną ludzkich dramatów. Bez problemu można sobie wyobrazić sytuację, że jakiś schorowany staruszek popełnia samobójstwo przed zmianą ustawy, aby żona nie została na lodzie.
Maksymalnie na pięć lat
Wspomnieliśmy, że zmienić się mają zasady zawierania umowy najmu. W ministerstwie wychodzą z założenia, że komunalna czynszówka powinna być miejscem dla rodzin, które znalazły się w tarapatach finansowych (choroba, utrata pracy). Gdy po jakimś czasie wyjdą na prostą (osiągną dochody umożliwiające zakup bądź najem wolnorynkowy), powinny zwolnić mieszkanie innym potrzebującym pomocy. Dlatego umowy najmu nie będą, tak to jest obecnie, zawierane na czas nieokreślony (teraz wyjątkiem są lokale socjalne dla najuboższych). Zgodnie z założeniami do projektu gminy mają dostać możliwość zawierania umowy na okres od roku do pięciu lat.
Uwaga! Zgodnie z zasadą praw nabytych, nowe zasady będą dotyczyły wyłącznie umów zawieranych po wejściu w życie ustawy. Ich przedłużenie za każdym razem będzie uzależnione od spełnienia kryterium dochodowego.
Minimum określi ustawa